Nach mehreren Jahren, in denen die Preissteigerungen am Luxemburger Immobilienmarkt von Rekord zu Rekord gesprungen sind, hat sich die Lage mittlerweile gedreht. Im letzten Quartal (Oktober bis Dezember) des Jahres 2022 war die jährliche Preiswachstumsrate erstmals seit 15 Quartalen unter die Marke von zehn Prozent gefallen.
Schnell ging es dann weiter bergab: In den ersten drei Monaten des Jahres 2023 wurde der allererste Rückgang der Preise (im Jahresvergleich) seit dem dritten Quartal 2009 gemessen. Ein kleines Minus von 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der Rückgang wurde vom Segment der bestehenden Häuser angetrieben (minus 4,3 Prozent), während die Preise bei bestehenden Appartement-Wohnungen (plus 0,4 Prozent) und im Bau befindlichen Appartement-Wohnungen (minus 0,4 Prozent) stabiler geblieben sind.
Der Rückgang bei den Preisen scheint sich derweil zu beschleunigen. Darauf deuten Zahlen der beiden Immobilienplattformen athome.lu und Immotop.lu, hin. Für das zweite Quartal 2023 hat erstere einen Rückgang der Verkaufspreise um 7,5 Prozent im Jahresvergleich festgestellt. Immotop derweil schreibt von einem landesweiten Rückgang der Quadratmeterpreise um 1,9 Prozent.
Alle Regionen sind nun von dem Preisrückgang im zweiten Quartal betroffen, schreibt athome. Der Rückgang sei vor allem im Westen (minus 11,5 Prozent im Jahresvergleich), im Norden (minus 7,9 Prozent) und im Zentrum (minus 7,3 Prozent) sehr ausgeprägt. Es folgten der Süden (minus 6,3 Prozent) und der Osten (minus 4,9 Prozent).
Die Ergebnisse von Immotop.lu sind derweil etwas unterschiedlich. Verzeichnet wurde hier der stärkste Rückgang im Osten (minus 2,8 Prozent) und im Süden (minus 1,7 Prozent). Im Zentrum war es derweil ein Minus von 1,6 Prozent, und im Westen ein Minus von 1,5 Prozent. In der Region Norden wurde bei Immotop.lu hingegen ein Anstieg der Quadratmeterpreise um 2,2 Prozent gemessen.
Rückgang ist keine Überraschung
Dass die Preise für Wohnraum weiter zurückgehen, kommt derweil nicht überraschend. „Ein weiterer aggregierter Rückgang der Verkaufspreise im zweiten und dritten Quartal 2023 ist nicht auszuschließen“, hatte das „Observatoire de l’habitat“ bereits Ende Juni bei der Vorstellung der offiziellen Zahlen zum ersten Quartal geschrieben. Eine Anpassung über die Menge (Rückgang der Anzahl der Transaktionen) und/oder über den Preis (Rückgang der Verkaufspreise) sei angesichts der stark gestiegenen Kreditkosten für die Käufer mittelfristig ohnehin unerlässlich.
Laut Tageblatt-Berechnungen sind die Zinssätze mittlerweile derart stark gestiegen, dass die Immobilienpreise um mehr als 30 Prozent zurückgehen müssten, damit die monatlichen Raten der Kreditnehmer gleich blieben.
Die Autoren vom „Observatoire de l’habitat“ berichteten weiter, dass Verkäufer, die einer Preissenkung im Vergleich zu ihren ursprünglichen Erwartungen zustimmen, wohl oft in der Notwendigkeit sind, zu verkaufen (z.B. im Falle eines Überbrückungskredits), und dass die Anzahl der Transaktionen gerade deshalb stark zurückging, weil einige potenzielle Verkäufer lieber abwarten, als ihren Preis zu senken. Besonders stark zurückgegangen war die Zahl der Transaktionen im ersten Quartal 2023 im Bereich der im Bau befindlichen Appartement-Wohnungen (minus 72,5 Prozent im Vergleich zum 1. Quartal 2022), aber auch bei bestehenden Wohnungen (minus 41,5 Prozent), Häusern (minus 42,9 Prozent) und Baugrundstücken (minus 41,4 Prozent).
Neue Mieten steigen weiter stark
Weiter gestiegen sind im zweiten Quartal 2023, athome.lu zufolge, aber erneut die Mieten (bei neu unterzeichneten Verträgen). Die inserierten Wohnungsmieten lagen im zweiten Quartal 2023 deutliche 11,5 Prozent über denen vom Vorjahreszeitraum, so die Plattform.
Ende des Jahres 2022 hatten die Statistiker erstmals Anzeichen für einen Anstieg der Mieten bei neuen Mietverträgen erkannt. Die Preissteigerung war in dem Jahr damit höher als der Anstieg der Verkaufspreise von Wohnungen im selben Zeitraum.
In den Jahren zuvor waren die in Anzeigen ausgeschriebenen Mieten stetig weniger schnell gestiegen als die Wohnungspreise: Zwischen dem ersten Quartal 2017 und dem zweiten Quartal 2022 wurde ein kumulierter Anstieg von 20,3 Prozent gemessen. Zur gleichen Zeit sind die Verkaufspreise von bestehenden Wohnungen um zusammengerechnet 76,9 Prozent gestiegen.
Der jetzige Anstieg bei den Mieten erklärt sich einerseits durch eine Verschiebung (wer sich keine Wohnung kaufen kann, muss mieten) und gleichzeitig auch einen „Aufholprozess“ (als Folge von stark gestiegenen Verkaufspreisen).
Rund 30 Prozent der Luxemburger Haushalte sind Mieter, wie Zahlen von Eurostat zeigen. 16,2 Prozentpunkte zahlen Marktpreis-Mieten. Etwa 70 Prozent der Einwohner sind Besitzer der eigenen Wohnung. 29,2 Prozent der Haushalte haben ihr Immobilienkredit bereits zurückbezahlt.
Offizielle Zahlen zur Preisentwicklung im zweiten Quartal 2023 wird Statec Ende September vorlegen.
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Gott sei Dank, wenn ich meine Hütte nächstes Jahr verkaufe, will ich nämlich nichts dafür kriegen. Ich lege lieber noch was drauf für den Deppen der es kauft. Ich arbeite gern und würde sogar auf der Strasse schlafen nur um meiner Arbeit nachgehen zu können.