Un élément clef des amendements apportés est la révision du plafond des loyers. Actuellement, le loyer annuel maximal que le bailleur peut demander pour un logement est fixé à 5% du capital investi.²⁾ Dans son premier essai de refonte, présenté en date du 29 juillet 2020, Monsieur le Ministre a été d’avis qu’il serait „utile de maintenir la règle du plafond du loyer annuel fixé à 5% du capital investi³⁾“, sans précision quant à son utilité.

Ce plafond à 5% du capital investi a été fixé de la façon suivante: „opgrond vun Ënnerlagen vun deene veschiddene Finanzinstituter, vu Fachleit, ewéi Notairen, Architekten, Proprietairen asw. (…) gouf d’Fro mat deem allergréissten Eescht studéiert. An deenen Ënnerlagen si verschidde Meenungen zum Ausdrock komm. Et waren der, déi gemengt hunn, de Prozentsaz misst 6,5% sinn, anerer hu gemengt, 6-6,25% géife genügen (…) D’Zentralsektioun ass schliisslech zum Schluss komm, dass 5% als Maximum missten ugesi ginn“⁴⁾, comme l’a expliqué le député Pierre Gansen – en 1955!

Il n’est pas nécessaire d’être particulièrement versé dans la thématique du logement pour comprendre que des réglementations introduites il y a près de 70 ans pour fixer un plafond des loyers et basées sur les conditions économiques de l’époque doivent être remises en question.

Désormais, Monsieur le Ministre l’a aussi compris et il n’est donc plus utile de maintenir ce plafond archaïque.

En effet, dans son nouveau projet de réforme du bail à loyer, présenté en date du 6 octobre 2022, le loyer annuel maximal légal est réduit de 5% du capital investi à 3,5%, voire à 3% pour les passoires thermiques.

C’est regrettable que l’objectif de ce nouveau plafond n’a pas été de fixer un plafond des loyers acceptable. Au contraire, selon le communiqué de presse, des analyses du marché ont démontré que 3,5%, respectivement 3% correspondaient „au rendement du marché pour les logements récemment acquis et les logements nouveaux“.⁵⁾ Ainsi, l’objectif principal et malheureusement unique pour le ministre était de réajuster un plafond obsolète aux réalités économiques du 21^e siècle.

Monsieur le Ministre, lui-même, se vante dans son communiqué de presse, que cette réforme du plafond des loyers aurait comme effet que „le marché privé de la location sera mieux encadré afin de lutter contre les loyers excessifs“, tout en précisant à la fin que „l’objectif de cette stratégie est le droit au logement pour tous“.⁶⁾

En lisant ces belles paroles, surtout dans un communiqué de presse intitulé „Plus de protection pour le particulier par un meilleur encadrement du marché!“, le lecteur et probablement aussi l’électeur s’attend à une réelle amélioration du niveau des loyers.

Or, il n’en sera rien.

Le nouveau plafond des loyers ne met nullement fin à la dinguerie sur le marché de la location. Tout au contraire, c’est l’ancrage législatif des loyers excessifs, comme les exemples subséquents illustrent à suffisance.

Ainsi, cette réforme permettra qu’un bailleur louera, en toute légalité, un appartement de 80 m², situé à Luxembourg-ville, nouvellement construit et acheté pour 1.115.760 euros⁷⁾, à un loyer mensuel de 3.254,30 euros.

Au niveau national, le prix moyen au m² pour les nouveaux appartements est actuellement chiffré à 9.064 euros. Ainsi, l’achat d’un nouvel appartement de 80 m² coutera, en moyenne nationale, au futur bailleur 725.120 euros. Cet appartement pourra être mis en location à un loyer mensuel de 2.144,93 euros.

Une approche sérieuse serait de mettre en place une commission nationale qui rassemblerait sous la direction politique du ministre du Logement différents experts (promoteurs, constructeurs, banquiers, syndicalistes, fonctionnaires, chercheurs …). Ceux-ci seraient chargés avec la mission d’évaluer à quel niveau se situerait le rendement d’un bien immobilier mis en location, qui serait équitable non seulement pour le seul propriétaire du bien, mais à l’échelle de l’ensemble de la société. Sur base de ces évaluations, un nouveau plafond des loyers serait établi. Bien sûr, afin d’assurer une transparence au niveau des différents intérêts en cause, toutes les personnes impliquées dans ce processus devraient publiquement déclarer leur patrimoine immobilier et foncier.

Mais, revenons à la proposition actuelle.

S’agit-il vraiment d’un projet de loi, dont on peut espérer que „le marché privé de la location sera mieux encadré afin de lutter contre les loyers excessifs“ ou simplement d’une loi paradoxale arrêtant législativement une folie économique existante? Il appartient certainement au lecteur, respectivement à l’électeur, de trancher cette question, dès que cette proposition de réforme a été votée à la Chambre des députés.

¹⁾ Voir notamment „Wo kein Wille ist, ist auch kein Weg – Zum Gesetzesvorschlag über den Mietvertrag“ de André ROELTGEN, Tageblatt, 29 septembre 2020.

²⁾ Article 3 (1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

³⁾ Projet de loi portant modification de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, document parlementaire N°7642, p. 5.

⁴⁾ Pierre GANSEN, Rapporteur de la première loi sur le bail, le 19 janvier 1955 dans son discours devant la Chambre des députés.

⁵⁾ Communiqué de presse „Réforme du bail à loyer: Plus de protection pour le particulier par un meilleur encadrement du marché!“, Ministère du Logement, 6 octobre 2022, p. 3.

⁶⁾ Communiqué de presse „Réforme du bail à loyer: Plus de protection pour le particulier par un meilleur encadrement du marché!“, Ministère du Logement, 6 octobre 2022, p. 7.

⁷⁾ Le prix moyen au m² pour les ventes en état futur d’achèvement a été de 13.947 euros sur le territoire de la commune de Luxembourg. Ainsi, ce prix correspond au prix moyen d’un nouvel appartement de 80 m².