Wohnen über dem Supermarkt: Studie sieht riesiges Potenzial durch Verdichtung in Innenstädten

Nicht nur in Luxemburg sind Preise für Bauland ein Problem. In deutschen Ballungsgebieten gestaltet sich die Situation oft ähnlich. Nun schlägt eine Studie überraschende Lösungen vor.

Von unserem Korrespondenten Werner Kolhoff

In vielen Ballungsgebieten explodieren die Mieten. Bauland ist knapp und teuer. In Deutschland fehlen rund eine Million Wohnungen. Dabei liegt laut einer „Deutschlandstudie“ der Technischen Universität Darmstadt ein Teil der Lösung buchstäblich vor der Haustür: Viele wertvolle Innenstadtflächen werden mit eingeschossigen Supermärkten oder Parkhäusern vergeudet; Bürogebäude stehen leer. Es ließen sich kurzfristig bis zu 2,7 Millionen Wohnungen allein in den Mangelregionen schaffen, ermittelten die Forscher. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zu der Studie.

Wo liegen die versteckten Baulandreserven?
Das größte Potenzial bildet mit 1,1 bis 1,5 Millionen möglichen Wohnungen die Aufstockung auf bestehenden Wohngebäuden. Gefolgt von 560.000 Wohnungen, die auf Büro- und Verwaltungsgebäuden entstehen könnten. Supermärkte in meist eingeschossigen Flachbauten blockieren Flächen für weitere 400.000 Wohnungen.

Auch die überdimensionierten Parkflächen vieler Discounter könnten mit bebaut werden; nur 20 Prozent der Käufer kommen im Durchschnitt mit dem eigenen Auto. 350.000 Wohnungen würde es bringen, wenn leer stehende Büro- und Verwaltungsgebäude umgewidmet würden. Da sie meist in Skelettbauweise errichtet wurden, lassen sich hier sehr einfach Wohnungen einfügen. Auf Parkhäusern sehen die Forscher ein Potenzial für 20.000 Wohneinheiten. Oft seien diese Gebäude auch für die soziale Infrastruktur geeignet, etwa Kitas, da sie zentral liegen.

Tragen die Gebäude die zusätzliche Last überhaupt?
Die typischen Flachbauten der Discounter lassen sich nicht einfach aufstocken, sondern müssten für Neubauten mit integrierter Verkaufsfläche abgerissen werden. Beispiele dafür gibt es bereits. Bei Wohn- und Bürogebäuden, die typischerweise drei bis fünf Geschosse haben, ist eine Aufstockung um bis zu drei Etagen nach Angaben der Wissenschaftler in der Regel unproblematisch. Zwar sind die reinen Baukosten höher als bei einem Neubau, doch rechnet sich die Maßnahme schon ab einem Bodenrichtwert von 260 Euro je Quadratmeter. Der wird in den meisten Gebieten mit Wohnraummangel derzeit deutlich überschritten.

Gibt es prominente Beispiele?
In Berlin wird gerade eines der bekanntesten Hochhäuser der Stadt zu einem Wohngebäude umgerüstet, der 120 Meter hohe „Steglitzer Kreisel“, der früher die Bezirksverwaltung von Steglitz beherbergte. Schon fertig ist der Umbau des ehemaligen Hochhauses des Bundesverbandes der Deutschen Industrie in Köln, das jetzt 132 attraktive Wohnungen enthält. In verschiedenen Städten planen Aldi und Lidl Wohnprojekte über ihren Filialen. Und in Hamburg und Nürnberg wurden Kindergärten auf Parkhäusern errichtet. Die Forscher präsentierten zahlreiche auch architektonisch gelungene Beispiele.

Warum wird die Möglichkeit der Nachverdichtung nicht stärker genutzt?
Weil es viele bürokratische Hindernisse gibt. Auch formiert sich mitunter Widerstand, etwa von Anwohnern anliegender Häuser, denen die vorher freie Sicht genommen wird. Ein Bündnis aus Bau- und Architektenverbänden präsentierte gestern einen Forderungskatalog.

Die zulässige Geschossflächenzahl müsse „urban angemessen“ gestaltet und eine Überschreitung bei Aufstockungen zugelassen werden. Gleiches gelte für die festgelegten Traufhöhen. Im Bauordnungsrecht brauchte man zudem verringerte Anforderungen, etwa bei den Stellplatzvorschriften oder beim Schallschutz. Durch eine Erhöhung der Abschreibung von jährlich zwei auf vier bis fünf Prozent solle die Nachverdichtung zudem steuerlich gefördert werden.