Die Mehrheit der Menschen, die auf der Suche nach einer Wohnung sind, nutzen Internet-Plattformen, auf denen Anzeigen vieler Agenturen gebündelt sind. Seit nunmehr zehn Jahren macht immotop.lu, Nummer zwei unter den Luxemburger Immobilien-Plattformen, Jagd auf Marktanteile.
„Die bestehenden Portale waren langsam und unpraktisch. Sie waren schlecht gemacht“, erinnert sich Serge Uschkaloff an das Jahr 2005. Damals suchte er erstmals in Luxemburg nach einer Wohnung. „Das muss doch besser und einfacher möglich sein, sagte ich mir.“ Mit dieser Feststellung war die Idee eines eigenen Immobilien-Portals geboren.
Der gelernte Buchhalter setzte sich mit seinem Bruder in Verbindung. Letzterer hatte eine eigene Web-Agentur in Mailand. Ein Jahr später begannen beide, neben ihren tatsächlichen Jobs, an dem Projekt zu arbeiten. „Alle Freizeit wurde der künftigen Plattform geopfert“, so Uschkaloff.
Besonderheit Stichwortsuche
Eine Besonderheit, die mit in die Suchfunktion eingebaut wurde, war das Suchen nach einem Stichwort, erläutert er im Gespräch mit dem Tageblatt. Um das notwendige minimale Kapital zur Gründung des Unternehmens zusammenzubekommen, wurden Freunde mit eingebunden.
Erst als im Oktober 2008 „alles fertig“ war, kündigte Serge Uschkaloff seinen bisherigen Job und widmete sich nur noch dem Projekt immotop.lu. Als zweiter Mitarbeiter wurde ein Verkäufer eingestellt.
Ende November dieses Jahres feierte das Portal nun seinen zehnten Geburtstag. Immotop zählt heute 16 Mitarbeiter, erwirtschaftet einen Jahresumsatz von zwei Millionen Euro. Zu den Aktionären zählen mittlerweile die deutsche Axel-Springer-Gruppe (über immoweb.be) und die italienische Real Web (Betreiber von immobiliare.it). Zusammen halten sie 70 Prozent der Anteile – die restlichen Anteile halten die beiden Gründer. Die Büros der Gesellschaft befinden sich in Esch-Belval, oberhalb der Naturata-Filiale.
Kein Start-up mehr
„Heute sind wir kein Start-up mehr“, so der gebürtige Georgier. „Mein Kind ist erwachsen geworden. Es wird weiterleben – selbst wenn ich einmal nicht mehr da bin.“
Eine wichtige Starthilfe hatte das junge Unternehmen vor zehn Jahren von der ING Bank in Luxemburg erhalten. „Die Bank wollte sich stärker im Bereich Immobilien positionieren“, erinnert sich Uschkaloff. Um das Start-up zu unterstützen, hatte der damalige Bankchef Rik Vandenberghe „uns die Gebühren für drei Jahre ING-Werbung auf unserer Plattform mit einem Schlag im Vorfeld gezahlt. Diese 50.000 Euro haben uns im ersten Jahr wirklich geholfen.“
Die Immobilienplattform verdient keine Kommissionen mit dem Verkauf von Immobilien, unterstreicht der Gründer. Sie erhält einen festgelegten Betrag, ein monatliches Abo von den Kunden (Immobilienagenturen), die ihre Dienste über die Plattform vermarkten. „Wir vermitteln Interessenten, Kontakte – in etwa 100.000 pro Monat“, so Serge Uschkaloff.
„Von den 600 Agenturen des Landes zählen wir 500 zu unseren Kunden“, so der Unternehmer weiter. Die meisten Agenturen seien jedoch auf beiden Plattformen vertreten.
Von seinem Ziel, zum führenden Immobilienportal Luxemburgs zu werden, sieht er sich somit nicht mehr weit entfernt. „Mittlerweile sind wir die Nummer zwei“ – hinter athome.lu. „Sie spüren unseren Atem bereits im Nacken. Wir sind dabei, vom Herausforderer zum Co-Leader zu werden.“
Erreichen will er das Ziel damit, dass Immotop seine Dienste (laut eigenen Aussagen) vier bis fünf Mal billiger anbietet als der wichtigste Konkurrent. Trotzdem liegt die Zahl der Besucher auf der Webseite von athome.lu immer noch ein gutes Stückchen vor der von immotop.lu. Laut dem Alexa-Ranking (von vergangener Woche) ist athome.lu die am 52.- meistbesuchte Webseite Luxemburgs – Immotop.lu liegt laut Alexa auf Platz 79. Die Nummer drei, Wortimmo, liegt abgeschlagen auf Platz 936.
Aktionär aus Italien
Dass Immotop einen Aktionär aus Italien hat, ist nicht dem Zufall zu verdanken. Als Athome vor rund zwei Jahren vom damaligen australischen Besitzer an einen britischen Fonds Namens Oakley Capital verkauft wurde, war auch Rea Italia (Betreiber der Webseite casa.it) im Paket mit dabei.
Dies führte dazu, dass sich der Betreiber der Webseite immobiliare.it für den Wettbewerber der Muttergesellschaft ihres Konkurrenten interessierte, erklärt der Gründer.
Casa.it ist heute die Nummer zwei unter den Immobilienportalen in Italien, wie beim britischen Fonds nachzulesen ist. „Früher war es die Nummer eins“, erzählt Uschkaloff. „Immobiliare.it ist heute dort die Nummer eins.“ Die beiden „Luxemburger“ Gruppen mit ihren internationalen Aktionären sind demnach sowohl in Luxemburg als auch in Italien Wettbewerber.
„Die Preise können noch weiter steigen“
Eine Blase am luxemburgischen Immobilienmarkt kann Serge Uschkaloff von immotop.lu beim besten Willen nicht erkennen. „Ich glaube, die Preise können noch weiter steigen“, erklärt er, ohne zu zögern. „In Monaco ist es kaum möglich, ein Studio für weniger als eine Million Euro zu kaufen – und in der Schweiz werden bereits Immobilienkredite über zwei Generationen vergeben.“ Davon sei auch Luxemburg nicht mehr so weit entfernt: Immerhin würden mittlerweile auch hier bereits viele Immobilienkredite bei 30 Jahren ansetzen – dann sei der Weg hin zu 40 Jahren wirklich nicht mehr so weit.
Als Grund für die hohen Preissteigerungen zitiert er vor allem das Bau-Defizit: Eine Nachfrage, die viel höher ist als das Angebot – und das Jahr für Jahr seit vielen Jahren. Zudem seien 90 Prozent des Landes in privater Hand – und somit bereits für den Promoter nur für sehr teures Geld zu erstehen. Erschwerend kommt hinzu, dass mehr als ein Drittel aller Suchenden am liebsten in Luxemburg-Stadt wohnen würde. Zum Vergleich: Nur 2,2 Prozent der Suchanzeigen interessieren sich für Esch/Alzette.
«Der Markt ist gesund»
Für die Immobilien-Plattform an sich ist es eigentlich unwesentlich, ob die Preise schnell steigen oder nicht. „Es hat Vor- und Nachteile für uns“, so Uschkaloff. „Es zeigt, dass der Markt gesund ist – manchmal ist die Nachfrage aber so hoch, dass die Agenturen nicht einmal Werbung machen müssen.“
Dass der Wohnungsmarkt gesund ist, erkenne man auch an der Schnelligkeit, mit der Immobilienanzeigen einen Käufer finden: So stehen satte 67 Prozent der Mietanzeigen auf immotop.lu (insgesamt 16.000) weniger als elf Tage auf der Plattform. In so kurzer Zeitspanne hat sich dann bereits ein zahlungsfähiger Kunde gefunden.
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